不動産収入ができると確定申告が必要になる

教員は通常、給与所得だけなので確定申告は不要です（年末調整で完結します）。しかし不動産投資を始めて家賃収入が入るようになると、話が変わります。

私自身、不動産投資を始める前は「確定申告って大変そう」という漠然とした怖さがありました。でも実際にやってみると、仕組みを理解すれば難しいことはそれほどなかった、というのが正直な感想です。

この記事では、教員が不動産収入を得たときに知っておくべき確定申告の基本を整理します。「これから不動産投資を始めようとしている」「入居者がついて初めての確定申告が近い」という方に向けて書きます。

確定申告が必要になる条件

給与所得者（教員）が確定申告をしなければならない主なケースは以下のとおりです。

ケース	確定申告の要否
給与収入のみ（年末調整済み）	原則不要
不動産所得が年間20万円超	必要
不動産所得が年間20万円以下	所得税は不要（住民税の申告は必要な場合あり）
不動産所得が赤字（経費が収入を上回る）	損益通算のため申告した方が有利なことも

不動産所得の「経費」として計上できるもの

確定申告で重要なのが経費の計上です。家賃収入から差し引ける経費を正しく把握するだけで、課税される所得が大きく変わります。

主な経費一覧

費目	内容・具体例
管理費	管理会社への委託料（家賃の5〜8%程度）
修繕費	設備の修理・クロス張り替え・外壁補修など
固定資産税・都市計画税	毎年かかる税金（年1〜4回払い）
火災保険料・地震保険料	建物にかけている損害保険の掛金
減価償却費	建物の取得価格を法定耐用年数で割った金額（毎年計上できる）
ローン利息	融資を使っている場合の支払利息（元金部分は不可）
仲介手数料・広告費	入居者募集にかかった費用
交通費	物件・管理会社・客付業者への移動費
通信費・書籍代	不動産管理に使うスマホ代の一部・参考書など（按分）

私の場合、管理費（戸建て一律5,000円/月）・固定資産税・火災保険料・減価償却費が主な経費です。無借金購入なのでローン利息はゼロですが、それでもそれなりの経費が計上できます。

特に減価償却費は「実際にお金が出ていかない経費」なので、キャッシュフローを維持しながら課税所得を下げられる点がありがたい。

e-Taxでの手順（大まかな流れ）

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、ガイドに沿って入力するだけで申告書が作れます。マイナンバーカードがあればe-Tax（オンライン提出）が可能です。

大まかな手順

1. 収支の整理：1年分の家賃収入・各経費を集計する（Excelや家計簿アプリでOK）
2. 書類の用意：源泉徴収票・固定資産税納税通知書・火災保険の証明書・領収書など
3. 申告書の作成：国税庁「確定申告書等作成コーナー」で入力（不動産所得の画面に従う）
4. 提出：e-Taxでオンライン提出（マイナンバーカード必要）または税務署へ持参・郵送
5. 納税または還付：追加納税があれば2月〜3月に支払い、還付があれば後日振込

教員が確定申告するときの注意点

①住民税の「普通徴収」を選ぶ

確定申告書の住民税欄に「給与から差し引き（特別徴収）」か「自分で納付（普通徴収）」を選ぶ箇所があります。不動産収入分については「自分で納付（普通徴収）」を選ぶのが一般的です。

特別徴収のままにすると、職場の給与から引かれる住民税が増え、経理担当者が「あれ？なんで増えてるんだろう」と気づく可能性があります。副業規定との関係で気にする場合は、普通徴収を選んでおく方が無難です。

②不動産所得と給与所得の損益通算

不動産所得が赤字になった場合（経費＞収入）、給与所得と合算して税金を減らせる「損益通算」が使えます。特に購入初年度は諸費用が多くかかるため、不動産所得が赤字になるケースもあります。この場合、確定申告することで給与から天引きされた所得税が還付されることがあります。

③確定申告ソフト・アプリの活用

「freee」「マネーフォワード クラウド確定申告」などのソフトを使えば、収支を日々入力しておくだけで申告書が自動で作れます。初年度から使い始めると、翌年以降がかなり楽になります。

まとめ

「確定申告が必要になる」と聞くと身構えてしまいますが、やってみると一度は越えられる壁です。そして経費をきちんと計上すれば、思ったより税負担を抑えられることに気づくはずです。

不動産投資のメリットの一つは、この「経費を使った節税」です。確定申告を怖がって始めるのを躊躇している方がいたら、「仕組みを知れば大丈夫」とお伝えしたいです。